不動産貸付には、「事業としての貸付（＝事業的規模）」と「それ以外の貸付」があるのはご存じでしょうか。
例えば、アパートを多数保有しているような場合は明らかに事業として行っているといえる規模だとイメージできますが、アパートの１室のみを保有し貸し付けている（賃貸している）場合は、事業とまではいえないような気がしてきますよね。そして、このように不動産貸付が事業として判断されるか否かによって、税制の適用可否が変わってくるなど、納税額にも大きな影響が出るのです。
この「事業としての貸付（＝事業的規模）」と「それ以外の貸付」の判断基準として有名なものが「５棟１０室基準」であり、国税庁がその内容を示しています。では、実際にこの基準を用いて、不動産貸付が事業的規模であると判断できた場合、どのようなメリットがあるのでしょうか。
そこで、当記事では、この「５棟１０室基準」の内容と、この基準によって事業的規模だと判断された場合のメリットについて、税理士が解説します。
なお、不動産貸付が５棟１０室基準によっても判断できばい場合・判断が困難な場合や、法人を設立した後に必要となる届出・申請については、下記リンク記事をご確認ください。
不動産貸付の「５棟１０室基準」について
不動産貸付の「事業的規模」の判断基準（５棟１０室基準）
不動産貸付が事業的規模であるか否かの判断基準として有名なものに、「５棟１０室基準」があげられます。内容は次の通りです。（国税庁ホームページでも確認できます。）
不動産の貸付けが事業として行われているかどうかについては、原則として社会通念上事業と称するに至る程度の規模で行われているかどうかによって、実質的に判断します。
ただし、建物の貸付けについては、次のいずれかの基準に当てはまれば、原則として事業として行われているものとして取り扱われます。
（1） 貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。
（2） 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。
これは、国税庁タックスアンサーNo.1373「事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分」という項にて説明されているものです。それでは、具体的に読み込んでいきましょう。
まず、先ほどの区別基準を確認すると、第１の基準として、「社会通念上事業と称するに至る程度の規模で行われているかどうかによって実質的に判断」すると記載されています。しかし、社会通念上事業と称するに至る程度の規模、とは、不動産貸付において具体的にどの程度の規模なのかイメージが難しいですよね。不動産を相当数貸し付けている場合は、１室しか貸し付けていないような極端な場合はこの基準で判断可能ですが、それ以外の場合はこの基準だけでは判断は困難です。
そこで、もう一度先程の区別基準を確認しましょう。読み返してみると、３行目以降に、具体的な数字の基準が示されていることが分かります。これが２つ目の基準でして、内容は、「貸間、アパート等なら、その室数がおおむね10室以上」「独立家屋の貸付なら、おおむね5棟以上」というものです。5棟、10室という数字が出てきますので、この区別基準のことを”5棟10室基準”と呼んだりします。
ご自身の不動産貸付が事業としての貸付に該当するか否かに迷った際は、ぜひこの区別基準に当てはめて考えてみて頂ければと思います。
それでは本題に入ります。上記の基準を確認した後、気になるのは、不動産貸付が「事業的規模」だと判断された場合、どのようなメリットがあるのかという点です。極論、大してメリットがないのであれば、事業的規模であるか否かの判断もあまり実用性がありませんし、５棟１０室基準の価値も下がってしまいます。
以下、不動産貸付が事業的規模（事業としての貸付）だと判断された場合のメリットについて解説します。
「事業的規模」のメリット
（１）資産損失全額の経費化
不動産貸付が事業的規模だと判断された場合、いくつかのメリットがあります。その１つが「資産損失全額の経費化」です。
賃貸用固定資産の取壊しや除却などによって資産損失が生じた場合、もし「事業的規模以外」だと、その資産損失は、その年分の資産損失を差し引く前の不動産所得の金額を限度としてしか必要経費に算入されません。
しかし、「事業的規模」の場合は、資産損失の全額を必要経費に算入することができます。
（２）５５万円または６５万円の青色申告特別控除
青色申告をしている場合、青色申告特別控除の恩恵を受けることができますが、「事業的規模以外」の場合、その控除の金額は１０万円です。しかし、「事業的規模」の場合、一定の要件はありますが、５５万円または６５万円のの控除を受けることができます。
事業的規模の場合とそれ以外で、控除額の差が５０万円程生じますので、非常に大きな差だといえるでしょう。
（３）事業専従者に関する給与の経費化
家族が事業を手伝ってくれている場合、青色申告なら事業専従者給与、白色申告なら事業専従者控除というように、その家族への給与を経費化する制度が設けられています。しかし、この制度は「事業的規模以外」の場合は適用がなく、「事業的規模」の場合のみ適用があるのです。
特に青色申告の事業専従者給与については、給与の金額によってはかなりの所得圧縮効果があるので、適用の可否は納税額にも大きく関わってくるといえます。
（４）貸倒損失
賃貸料が賃借人から振り込まれなかった結果、回収不能となってしまい、貸倒損失として処理するようなケースもあるかと思います。この場合、不動産貸付が「事業的規模以外」だと、その収入（賃貸料）を計上した年分までさかのぼって、その回収不能に対応する所得がなかったものとして、所得金額の計算をやり直す必要があります。つまり、修正申告などの面倒な処理が必要になってしまうのです。
しかし、不動産貸付が「事業的規模」の場合、回収不能となった年分の必要経費に貸倒損失を算入すればよいのです。つまり、事業的規模以外の場合と比べて、処理の手間がかからないというメリットがあるのです。
以上、事業としての不動産貸付の区別基準「5棟10室基準」の内容と、事業的規模だと判断された場合のメリットについて説明しました。
不動産貸付の開始後の手続や、法人設立後の手続は税務関係のものだけでも多岐にわたり、難しいかと存じますが、このような区別基準を用いて事業的規模か否かの判断を行い、各種メリットの享受等して頂ければと思います。
一方で、不動産貸付に係る税務的判断や手続は、これに限らず多岐にわたります。例えば手続の中でも消費税課税事業者選択届出や適格請求書発行事業者の登録申請（インボイス登録申請）については制度を理解するだけでも非常に難解であり、申請・届出にリスクが伴うものでもあります。我々税理士でも、これらの届出・申請を検討する際は、細心の注意を払って行っています。
この記事を読んだ方の中には、これら手続や判断を行うのが難しかったり、手続や判断をする時間がなかったりといった方も多いのではないかと思います。
もし、顧問税理士をお探しであったり、届出や申請についてご自分でのご判断や手続が難しい、時間がないという方は、我々税理士にお気軽にご相談いただければ幸甚です。顧問税理士として、上記届出・申請を行います。また、毎月の会計記帳や年度末の申告についても税理士が行います。
以下、当事務所に顧問業務をご依頼を頂いた場合の流れなどを説明します。
当事務所（税理士）へのご依頼について
資料のやりとりと記帳代行
当事務所は原則として、レシートや帳簿類を毎月ご送付いただき、それを基に毎月試算表を会社へ送付するという流れで業務を行っています。
したがって、いわゆる決算のみのご依頼というのは原則としてお受けしていません。決算のみのご依頼となると、決算前の会社の状態が分からないため税務相談に乗ることができないだけでなく、毎月処理すべき会計記帳などを１年分まとめて短期間のうちに処理しなければならないからです。ご理解下さい。（ごく小規模の事業者の方については例外もありますので、ご相談下さい。）
また、当事務所は、法人の申告とセットで記帳代行を基本としています。
記帳代行とは、複式簿記による会計帳簿を、会社ではなく当事務所で行うというものです。この記帳代行については、一切引き受けない税理士事務所も存在するなど、税理士が敬遠するケースも多いですが、むしろ当事務所はこの記帳代行を原則としてます。記帳を通して会社の現状を理解することができ、申告や税務相談に良い影響があると考えるからです。
したがって、「自分で会計処理を行っているので、決算だけお願いしたい」というようなご依頼は基本的にお受けしていません。会社の会計処理を当事務所で確認・修正するのに同等以上の手間や時間がかかるためですので、ご理解下さい。なお、従業員が相当数いる会社であったり、経理部がきちんとしている会社など、会社ご自身で会計記帳を行っていただいて何ら問題ないケース（すなわち自計化の方がよいケース）もありますので、ご相談下さい。
ご依頼いただいた場合の毎月の流れ
①月初の資料のご送付
前月１か月分のレシートや、売上台帳などの帳簿、通帳などの資料を当事務所にご送付いただきます。ご送付は、紙媒体の他、電子データのメール送付などでもお受けしています。
②当事務所での記帳処理
①でご送付いただいたデータを基に、当事務所にて会計記帳を行います。
③試算表の送付
②の当事務所での記帳処理が完了し次第、試算表（収益、費用、利益、資産、負債の現況や推移をまとめた表）を会社へ送付します。
④決算と申告
①から③を１年分繰り返したのち、当事務所にて決算処理及び申告を行います。
このように、依頼者の方（会社）とのやりとりを密に１年の作業を進めていきます。
当事務所に法人に関する申告や記帳代行等を依頼するメリット
当事務所に法人に関する申告や記帳代行をご依頼・ご相談される場合、自力でこれらを行う場合と比較して、以下のようなメリット・特徴があります。
専門家たる税理士として検討・申告を行うこと
当方は、税金に関する計算や手続の専門家たる税理士として活動しています。したがって、法人に関する申告や届出等の税務について、丁寧かつ適格に計算や手続の遂行を行うことが可能です。
中小企業診断士として経営の観点を有すること
当方は、経営コンサルタントの国家資格者たる中小企業診断士の資格も活用して業務を行っているので、事業に関する経営面から知見から、相談等に対応することが可能です。
行政書士として各種許認可に関する相談にも乗ることもできること
当方は上記資格に加え、各種許認可申請の専門家たる行政書士としても活動しております。したがって、開業や新規事業に当たって必要となる許認可などの相談にも専門的知見からご相談に乗ることができます。
依頼者の方が抱えられている不安を少しでも解決できればと、その一助になれればと思っております。
大きくこの３点が、当事務所に法人に関する申告や記帳代行等を依頼するメリットだと自負しております。
当事務所へご依頼いただいた場合の料金
当事務所は、法人に関する申告や記帳代行として、次の通り料金を頂いています。
１.基本料金
以下、毎月の記帳代行や決算申告の料金となります。なお、会社規模や取引規模に応じて増額しますので、詳細につてはご相談下さい。
・毎月：２万円～
・決算及び申告：毎月の料金の５か月分
２.その他料金
・法定調書、償却資産税申告：１件あたり１.５万円
・年末調整：１人あたり３０００円
なお、給与計算、税務調査立会など、その他業務については実態に応じて金額を検討しますので、ご相談下さい。
法人・個人に関する申告や記帳代行は当事務所にご相談ください
以上、消費税の簡易課税制度や、当事務所にご依頼いただいた場合の流れや料金等について説明いたしました。
当方は、税務の専門家たる税理士の資格を中心として、中小企業診断士や行政書士など各種分野の専門家たる資格を活用して業務を行っております。また、依頼者の方とのコミュニケーションを重視して業務を遂行しています。
一般的に、税理士への法人に関する依頼となると、長い付き合いとなることも多く、初めてのご相談やご依頼には不安も大きいと思われますが、どうぞ安心してご相談・ご依頼頂ければと思っています。
申告や記帳代行など、法人の税務に関するご依頼はぜひ当事務所にお任せ下さい。
業務のご依頼やご相談は、下記お問い合わせフォームからお待ちしております。
お問合せをお待ちしています。
事務所代表プロフィール
氏名：木村 成（きむら じょう）
保有資格：
・税理士
・行政書士（行政手続、法律書類作成の国家資格者）
・中小企業診断士（経営コンサルタントの国家資格者）
・１級ファイナンシャル・プランニング技能士（ＦＰ１級）
・気象予報士
業務内容：
首都圏を中心に、中小企業・小規模事業者の方の支援を業務として行っております。税理士としては法人や個人の申告代理、相続関連業務など、行政書士としては告訴状作成、会社設立に係る定款作成認証や営業許認可申請の代理など、中小企業診断士としては経営コンサルティングを中心に活動しております。税理士・行政書士・中小企業診断士の３つの資格を活用して、税務面・法務面・経営面の３つの視点から、依頼者の方の支援を行っております。
誠心誠意、迅速かつ丁寧な対応をモットーに活動しております。
皆様のご相談、ご依頼をお待ちしております。
