不動産貸付が「事業としての貸付」に該当するか、「それ以外の貸付」に該当するかの基準として、「５棟１０室基準」が知られています。そして、不動産貸付が事業としての貸付だと判断された場合様々なメリットがありますが、「５棟１０室基準」を使っても判断が難しいケースもありますよね。
そこで当記事では、「５棟１０室基準」に照らしても不動産貸付が「事業としての貸付」に該当するか判断が難しい場合や、「５棟１０室基準」に照らすだけでは「事業としての貸付」に該当しないような場合において、どのように考えていくべきなのか解説します。
なお、５棟１０室基準そのものについてや、事業としての貸付だと判断された場合のメリットなどについては、下記リンク記事にまとめていますので、そちらをご確認ください。
「５棟1０室基準」に該当しない場合や判断が難しい場合
５棟１０室基準とは？
５棟１０室基準とは、不動産貸付について、「事業」か「それ以外」かの区別の基準として国税庁が定めたルールです。内容は、次の通りです。
不動産の貸付けが事業として行われているかどうかについては、原則として社会通念上事業と称するに至る程度の規模で行われているかどうかによって、実質的に判断します。
ただし、建物の貸付けについては、次のいずれかの基準に当てはまれば、原則として事業として行われているものとして取り扱われます。
（1） 貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。
（2） 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。
これは、国税庁タックスアンサーNo.1373「事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分」という項にて説明されているものです。詳細は下記リンク記事をご覧ください。
この５棟１０室基準をもう一度読んでみると、「建物の貸付け」については、（１）（２）のいずれかの基準に該当すれば、原則として事業として行われているものとして取り扱われる、と記載されています。ここで、（１）（２）の基準とは、室数１０室以上または家屋５棟以上という内容です。
したがって、貸間やアパートの室数が１０室を超えていたり、独立家屋が５棟を超えていれば、この基準によって「事業として貸付」だと容易に判断することができますね。しかし問題は、この基準ではハッキリしないケースが存在することです。
例えば、この基準は「建物の貸付け」についての基準しか定めていないため、土地の貸付の場合はどの程度の規模で行っていれば「事業としての貸付」に該当するのか明らかではありません。土地の貸付と建物の貸付の両方を行っているようなケースも同様です。
さらに、建物の貸付であっても、５棟または１０室に満たないからといって、絶対に「事業としての貸付」に該当しないということでもありません。５棟１０室基準の冒頭に記載されているように、「社会通念上事業と称するに至る程度の規模で」不動産の貸付が行われていれば事業としての貸付に該当する為、内容次第では４棟や９室でも認められる場合があるということになります。
では、このような場合、何を判断基準として考えていけばよいか、以下に説明します。
５棟１０室基準以外の判断基準
５棟１０室基準に満たない場合や、５棟１０室基準では判断が難しい場合においては、不動産貸付の事業規模について争われた裁判例や裁決例が参考になります。
例えば、この基準について示した有力な裁決例として、下記が挙げられます（平19.12.4 裁決事例集No.74 37頁）。この裁決において国税不服審判所が示した税法における不動産貸付の「事業としての貸付の該当性」は、次の通りです。
「所得税法及び措置法では、不動産所得について、これを①不動産所得を生ずべき事業と②事業以外の業務とに区分し…ているところであるが、事業の意義自体については、一般的な定義規定をおいていない。
事業とは、自己の計算と危険において営利を目的として対価を得て継続的に行う経済活動のことであると一般に解されるが、事業であるか否かの基準は必ずしも明確ではなく、その事業概念は、最終的には社会通念に従ってこれを判断するほかはないというべきである。
…所得税基本通達26－9《建物の貸付けが事業として行われているかどうかの判定》は、建物の貸付けが事業として行われているかどうかは、社会通念上事業と称するに至る程度の規模で建物の貸付けを行っているかどうかにより判定すべきであるとした上で、いわゆる5棟10室という形式基準を満たすとき等は、その貸付けが事業として行われているものとする旨定めているが、これは、この基準を満たせば、事業として行われているものとするという十分条件を定めたにすぎず、当該基準を満たしていなかったとしても、これをもって直ちに社会通念上事業に当たらないということはできないと解するのが相当である。
…結局のところ、不動産貸付けが不動産所得を生ずべき事業に該当するか否かは、①営利性・有償性の有無、②継続性・反復性の有無、③自己の危険と計算における事業遂行性の有無、④取引に費やした精神的・肉体的労力の程度、⑤人的・物的設備の有無、⑥取引の目的、⑦事業を営む者の職歴・社会的地位・生活状況などの諸点を総合して、社会通念上事業といい得るか否かによって判断するのが相当と解される。
以上です（重要な部分を太字にしています。主に文章後半です）。少し長いので、要点をまとめていきます。
まず、「当該基準（5棟10室基準）を満たしていなかったとしても、これをもって直ちに社会通念上事業に当たらないということはできないと解するのが相当である。」という点です。これは、先ほど挙げたように４棟や９室といった５棟１０室基準に満たないケースでも、必ず「事業としての貸付以外」と判断されるわけではないということです。
次に、その具体的基準についてです。この裁決例では、不動産貸付が「事業としての貸付」に該当するか否かの判断基準として、次の７つを挙げています。
①営利性・有償性の有無
②継続性・反復性の有無
③自己の危険と計算における事業遂行性の有無
④取引に費やした精神的・肉体的労力の程度
⑤人的・物的設備の有無
⑥取引の目的
⑦事業を営む者の職歴・社会的地位・生活状況
７つも基準がありますが、これらを総合して「事業としての貸付」に該当するか社会通念に照らし判断すべき、としています。あくまでも総合して判断ですので、７つの基準のうち１つに該当しなければ即座にダメ、というようなものではありません。したがって、いくつの要素をどの程度クリアすればよいのかについては明確ではありませんが、何も基準がないより余程判断しやすいと思います。
以上、事業としての不動産貸付の区別基準「5棟10室基準」に満たない場合や、判断が難しい場合における判断基準について説明しました。自らが行う不動産貸付が５棟１０室基準に満たない場合、５棟１０室基準では判断が難しい場合には、この基準に照らして判断して頂ければと思います。
不動産貸付については、このように「事業としての貸付」か「それ以外の貸付」かというような論点以外にも、様々な論点が存在します。また、税務関係のものだけでも、事業開始後の手続や法人設立後の手続は多岐にわたり、難しいかと存じます。例えば手続の中でも消費税課税事業者選択届出や適格請求書発行事業者の登録申請（インボイス登録申請）については制度を理解するだけでも非常に難解であり、申請・届出にリスクが伴うものでもあります。我々税理士でも、これらの届出・申請を検討する際は、細心の注意を払って行っています
この記事を読んだ方の中には、これら手続や判断を行うのが難しかったり、手続や判断、税務申告をする時間がなかったりといった方も多いのではないかと思います。
もし、顧問税理士をお探しであったり、届出や申請についてご自分でのご判断や手続が難しい、時間がないという方は、我々税理士にお気軽にご相談いただければ幸甚です。顧問税理士として、上記届出・申請を行います。また、毎月の会計記帳や年度末の申告についても税理士が行います。
以下、当事務所に顧問業務をご依頼を頂いた場合の流れなどを説明します。
当事務所（税理士）へのご依頼について
資料のやりとりと記帳代行
当事務所は原則として、レシートや帳簿類を毎月ご送付いただき、それを基に毎月試算表を会社へ送付するという流れで業務を行っています。
したがって、いわゆる決算のみのご依頼というのは原則としてお受けしていません。決算のみのご依頼となると、決算前の会社の状態が分からないため税務相談に乗ることができないだけでなく、毎月処理すべき会計記帳などを１年分まとめて短期間のうちに処理しなければならないからです。ご理解下さい。（ごく小規模の事業者の方については例外もありますので、ご相談下さい。）
また、当事務所は、法人の申告とセットで記帳代行を基本としています。
記帳代行とは、複式簿記による会計帳簿を、会社ではなく当事務所で行うというものです。この記帳代行については、一切引き受けない税理士事務所も存在するなど、税理士が敬遠するケースも多いですが、むしろ当事務所はこの記帳代行を原則としてます。記帳を通して会社の現状を理解することができ、申告や税務相談に良い影響があると考えるからです。
したがって、「自分で会計処理を行っているので、決算だけお願いしたい」というようなご依頼は基本的にお受けしていません。会社の会計処理を当事務所で確認・修正するのに同等以上の手間や時間がかかるためですので、ご理解下さい。なお、従業員が相当数いる会社であったり、経理部がきちんとしている会社など、会社ご自身で会計記帳を行っていただいて何ら問題ないケース（すなわち自計化の方がよいケース）もありますので、ご相談下さい。
ご依頼いただいた場合の毎月の流れ
①月初の資料のご送付
前月１か月分のレシートや、売上台帳などの帳簿、通帳などの資料を当事務所にご送付いただきます。ご送付は、紙媒体の他、電子データのメール送付などでもお受けしています。
②当事務所での記帳処理
①でご送付いただいたデータを基に、当事務所にて会計記帳を行います。
③試算表の送付
②の当事務所での記帳処理が完了し次第、試算表（収益、費用、利益、資産、負債の現況や推移をまとめた表）を会社へ送付します。
④決算と申告
①から③を１年分繰り返したのち、当事務所にて決算処理及び申告を行います。
このように、依頼者の方（会社）とのやりとりを密に１年の作業を進めていきます。
当事務所に法人に関する申告や記帳代行等を依頼するメリット
当事務所に法人に関する申告や記帳代行をご依頼・ご相談される場合、自力でこれらを行う場合と比較して、以下のようなメリット・特徴があります。
専門家たる税理士として検討・申告を行うこと
当方は、税金に関する計算や手続の専門家たる税理士として活動しています。したがって、法人に関する申告や届出等の税務について、丁寧かつ適格に計算や手続の遂行を行うことが可能です。
中小企業診断士として経営の観点を有すること
当方は、経営コンサルタントの国家資格者たる中小企業診断士の資格も活用して業務を行っているので、事業に関する経営面から知見から、相談等に対応することが可能です。
行政書士として各種許認可に関する相談にも乗ることもできること
当方は上記資格に加え、各種許認可申請の専門家たる行政書士としても活動しております。したがって、開業や新規事業に当たって必要となる許認可などの相談にも専門的知見からご相談に乗ることができます。
依頼者の方が抱えられている不安を少しでも解決できればと、その一助になれればと思っております。
大きくこの３点が、当事務所に法人に関する申告や記帳代行等を依頼するメリットだと自負しております。
当事務所へご依頼いただいた場合の料金
当事務所は、法人に関する申告や記帳代行として、次の通り料金を頂いています。
１.基本料金
以下、毎月の記帳代行や決算申告の料金となります。なお、会社規模や取引規模に応じて増額しますので、詳細につてはご相談下さい。
・毎月：２万円～
・決算及び申告：毎月の料金の５か月分
２.その他料金
・法定調書、償却資産税申告：１件あたり１.５万円
・年末調整：１人あたり３０００円
なお、給与計算、税務調査立会など、その他業務については実態に応じて金額を検討しますので、ご相談下さい。
法人・個人に関する申告や記帳代行は当事務所にご相談ください
以上、消費税の簡易課税制度や、当事務所にご依頼いただいた場合の流れや料金等について説明いたしました。
当方は、税務の専門家たる税理士の資格を中心として、中小企業診断士や行政書士など各種分野の専門家たる資格を活用して業務を行っております。また、依頼者の方とのコミュニケーションを重視して業務を遂行しています。
一般的に、税理士への法人に関する依頼となると、長い付き合いとなることも多く、初めてのご相談やご依頼には不安も大きいと思われますが、どうぞ安心してご相談・ご依頼頂ければと思っています。
申告や記帳代行など、法人の税務に関するご依頼はぜひ当事務所にお任せ下さい。
業務のご依頼やご相談は、下記お問い合わせフォームからお待ちしております。
お問合せをお待ちしています。
事務所代表プロフィール
氏名：木村 成（きむら じょう）
保有資格：
・税理士
・行政書士（行政手続、法律書類作成の国家資格者）
・中小企業診断士（経営コンサルタントの国家資格者）
・１級ファイナンシャル・プランニング技能士（ＦＰ１級）
・気象予報士
業務内容：
首都圏を中心に、中小企業・小規模事業者の方の支援を業務として行っております。税理士としては法人や個人の申告代理、相続関連業務など、行政書士としては告訴状作成、会社設立に係る定款作成認証や営業許認可申請の代理など、中小企業診断士としては経営コンサルティングを中心に活動しております。税理士・行政書士・中小企業診断士の３つの資格を活用して、税務面・法務面・経営面の３つの視点から、依頼者の方の支援を行っております。
誠心誠意、迅速かつ丁寧な対応をモットーに活動しております。
皆様のご相談、ご依頼をお待ちしております。
