不動産貸付が事業的規模であるかどうか（事業としての貸付であるかどうか）の判定基準として、５棟１０室基準が知られています。
この５棟１０室基準に照らして考えることによって、自身が営む不動産賃貸業等が事業的規模に該当するか否かを判断することができるため、非常に便利な判断基準ではあります。しかし、所有している賃貸不動産の数（貸している数）は流動的であり、１年の間でも売却や購入によって数が変化しますよね。このような場合、５棟１０室基準はどの時点で判定すればよいのでしょうか。シンプルに、期末で考えればよいのでしょうか。
そこで当記事では、不動産貸付の５棟１０室基準について、いつの時点で判定すればよいのか等につき解説します。なお、５棟１０室基準そのものの解説や、事業的規模だと判断された場合のメリットついては下記リンク記事にまとめていますので、そちらをご確認ください。
不動産貸付の「事業的規模」の基準
５棟１０室基準とは？
５棟１０室基準とは、不動産貸付が事業的規模であるか否かについて、国税庁が示している判断基準のことです。具体的には、次のような内容となっています。
不動産の貸付けが事業として行われているかどうかについては、原則として社会通念上事業と称するに至る程度の規模で行われているかどうかによって、実質的に判断します。
ただし、建物の貸付けについては、次のいずれかの基準に当てはまれば、原則として事業として行われているものとして取り扱われます。
（1） 貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。
（2） 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。
これは、国税庁タックスアンサーNo.1373「事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分」という項にて説明されているものです。それでは、具体的に読み込んでいきましょう。
まず、先ほどの区別基準を確認すると、第１の基準として、「社会通念上事業と称するに至る程度の規模で行われているかどうかによって実質的に判断」すると記載されています。しかし、社会通念上事業と称するに至る程度の規模、とは、不動産貸付において具体的にどの程度の規模なのかイメージが難しいですよね。不動産を相当数貸し付けている場合は、１室しか貸し付けていないような極端な場合はこの基準で判断可能ですが、それ以外の場合はこの基準だけでは判断は困難です。
そこで、もう一度先程の区別基準を確認しましょう。読み返してみると、３行目以降に、具体的な数字の基準が示されていることが分かります。これが２つ目の基準でして、内容は、「貸間、アパート等なら、その室数がおおむね10室以上」「独立家屋の貸付なら、おおむね5棟以上」というものです。5棟、10室という数字が出てきますので、この区別基準のことを”5棟10室基準”と呼んだりします。
ご自身の不動産貸付が事業的規模に該当するか否かに迷った際は、ぜひこの区別基準に当てはめて考えてみて頂ければと思います。
事業的規模（５棟１０室基準）の判定時期
（１）結論
まず、結論から記載します。
結論としては、５棟１０室基準をいつの時点で判定するかについては明確になっていません。
つまり、「１月１日時点で５棟１０室基準を満たしているから事業的規模である」とか、「12月３１日（期末）時点で５棟１０室基準を満たしていないから事業的規模でない」といった考え方にはならないということです。期末時点での判定が自然なようにも思えますが、考えてみると、次のような問題点があることが分かります
不動産貸付の規模が１年を通して５棟１０室基準を満たしているような場合なら全く問題になりませんが、もし１年の途中で不動産を売却し、５棟１０室基準を下回ってしまった場合など、判断に困ってしまいますね。具体的には、７月１日に不動産を売却した結果として５棟１０室基準を下回ったようなケースでは、「１月１日～６月３０日は事業的規模であり、７月１日～１２月３１日は事業的規模でない」というような状態となってしまうのです。
もっと極点なケースでいえば、１２月３０日までは５棟１０室基準を満たしていたものの、１２月３０日に不動産を売却した結果として、１２月３１日だけ５棟１０室基準を下回ったというような場合、もし期末時点で事業的規模を判定するのであれば事業的規模だという判定となってしまいます。しかし、実態を考えてみると、１年３６５日のうち３６４日は事業的規模でなかったわけですから、全体としても事業的規模でないという判断をすべきだといえるでしょう。このような背景から、事業的規模の判定時期については明示されていないのです。
このような場合、どのような考え方で対応すればよいのでしょう
（２）年の途中で不動産の売却・購入があった場合の考え方
上記（１）で説明したとおり、年の途中で不動産を売却結果として５棟１０室基準に満たなくなってしまったり、年の途中で不動産を購入した結果として５棟１０室基準を満たすことになってしまったりした場合、どのように考えるべきでしょうか。
これについて、課税庁側からの明確な説明はありませんが、「１年のうち少しでも５棟１０室基準を満たす期間があれば事業的規模として確定申告してよい」というような説明を見かけることもあります。しかし、この考え方はリスクがあります。
そもそも、５棟１０室基準の前段として、前述の通り国税庁は次のように説明しています。
不動産の貸付けが事業として行われているかどうかについては、原則として社会通念上事業と称するに至る程度の規模で行われているかどうかによって、実質的に判断します。
つまり、事業的規模に係る判断の大前提として、「社会通念上事業と称するに至る程度の規模で行われているかどうかによって、実質的に判断」すべきなのです。したがって、「１年のうち少しでも５棟１０室基準を満たしていれば事業的規模である」という考え方が実質的な判断に欠けており、リスクが高いといえるでしょう。例えば、１年の内たった１日だけ５棟１０室基準に該当し、それ以外の期間は全て事業的規模に該当しないといったケースの場合、”実質的に判断”すれば事業的規模に該当しないと考えるのが自然だと考えられます。
このように、５棟１０室基準にはいつの時点で判断するかという「判定日」がありませんので、もし１年の中で５棟１０室基準を満たす期間と満たさない期間がある場合には、その期間の長さの比較や、なぜ満たす満たさないの変化があったのかという理由などを総合的に判断し、その不動産賃貸業等が事業的規模で行われているかどうか判定を行うべきだといえるでしょう。期初や期末など、都合の良いように考えてよいわけではありませんので、注意が必要です。
以上、事業としての不動産貸付の区別基準「5棟10室基準」の判定時期や考え方について説明しました。
当記事では５棟１０室基準について解説しましたが、不動産貸付等に関する税務関係はこれ以外にも様々で、例えば事業開始後の手続や法人設立後の手続は税務関係のものだけでも多岐にわたり、難しいかと存じます。また、手続の中でも消費税課税事業者選択届出や適格請求書発行事業者の登録申請（インボイス登録申請）については制度を理解するだけでも非常に難解であり、申請・届出にリスクが伴うものでもあります。我々税理士でも、これらの届出・申請を検討する際は、細心の注意を払って行っています。
この記事を読んだ方の中には、これら手続や判断を行うのが難しかったり、手続や判断をする時間がなかったりといった方も多いのではないかと思います。
もし、顧問税理士をお探しであったり、届出や申請についてご自分でのご判断や手続が難しい、時間がないという方は、我々税理士にお気軽にご相談いただければ幸甚です。顧問税理士として、上記届出・申請を行います。また、毎月の会計記帳や年度末の申告についても税理士が行います。
以下、当事務所に顧問業務をご依頼を頂いた場合の流れなどを説明します。
当事務所（税理士）へのご依頼について
資料のやりとりと記帳代行
当事務所は原則として、レシートや帳簿類を毎月ご送付いただき、それを基に毎月試算表を会社へ送付するという流れで業務を行っています。
したがって、いわゆる決算のみのご依頼というのは原則としてお受けしていません。決算のみのご依頼となると、決算前の会社の状態が分からないため税務相談に乗ることができないだけでなく、毎月処理すべき会計記帳などを１年分まとめて短期間のうちに処理しなければならないからです。ご理解下さい。（ごく小規模の事業者の方については例外もありますので、ご相談下さい。）
また、当事務所は、法人の申告とセットで記帳代行を基本としています。
記帳代行とは、複式簿記による会計帳簿を、会社ではなく当事務所で行うというものです。この記帳代行については、一切引き受けない税理士事務所も存在するなど、税理士が敬遠するケースも多いですが、むしろ当事務所はこの記帳代行を原則としてます。記帳を通して会社の現状を理解することができ、申告や税務相談に良い影響があると考えるからです。
したがって、「自分で会計処理を行っているので、決算だけお願いしたい」というようなご依頼は基本的にお受けしていません。会社の会計処理を当事務所で確認・修正するのに同等以上の手間や時間がかかるためですので、ご理解下さい。なお、従業員が相当数いる会社であったり、経理部がきちんとしている会社など、会社ご自身で会計記帳を行っていただいて何ら問題ないケース（すなわち自計化の方がよいケース）もありますので、ご相談下さい。
ご依頼いただいた場合の毎月の流れ
①月初の資料のご送付
前月１か月分のレシートや、売上台帳などの帳簿、通帳などの資料を当事務所にご送付いただきます。ご送付は、紙媒体の他、電子データのメール送付などでもお受けしています。
②当事務所での記帳処理
①でご送付いただいたデータを基に、当事務所にて会計記帳を行います。
③試算表の送付
②の当事務所での記帳処理が完了し次第、試算表（収益、費用、利益、資産、負債の現況や推移をまとめた表）を会社へ送付します。
④決算と申告
①から③を１年分繰り返したのち、当事務所にて決算処理及び申告を行います。
このように、依頼者の方（会社）とのやりとりを密に１年の作業を進めていきます。
当事務所に法人に関する申告や記帳代行等を依頼するメリット
当事務所に法人に関する申告や記帳代行をご依頼・ご相談される場合、自力でこれらを行う場合と比較して、以下のようなメリット・特徴があります。
専門家たる税理士として検討・申告を行うこと
当方は、税金に関する計算や手続の専門家たる税理士として活動しています。したがって、法人に関する申告や届出等の税務について、丁寧かつ適格に計算や手続の遂行を行うことが可能です。
中小企業診断士として経営の観点を有すること
当方は、経営コンサルタントの国家資格者たる中小企業診断士の資格も活用して業務を行っているので、事業に関する経営面から知見から、相談等に対応することが可能です。
行政書士として各種許認可に関する相談にも乗ることもできること
当方は上記資格に加え、各種許認可申請の専門家たる行政書士としても活動しております。したがって、開業や新規事業に当たって必要となる許認可などの相談にも専門的知見からご相談に乗ることができます。
依頼者の方が抱えられている不安を少しでも解決できればと、その一助になれればと思っております。
大きくこの３点が、当事務所に法人に関する申告や記帳代行等を依頼するメリットだと自負しております。
当事務所へご依頼いただいた場合の料金
当事務所は、法人に関する申告や記帳代行として、次の通り料金を頂いています。
１.基本料金
以下、毎月の記帳代行や決算申告の料金となります。なお、会社規模や取引規模に応じて増額しますので、詳細につてはご相談下さい。
・毎月：２万円～
・決算及び申告：毎月の料金の５か月分
２.その他料金
・法定調書、償却資産税申告：１件あたり１.５万円
・年末調整：１人あたり３０００円
なお、給与計算、税務調査立会など、その他業務については実態に応じて金額を検討しますので、ご相談下さい。
法人・個人に関する申告や記帳代行は当事務所にご相談ください
以上、消費税の簡易課税制度や、当事務所にご依頼いただいた場合の流れや料金等について説明いたしました。
当方は、税務の専門家たる税理士の資格を中心として、中小企業診断士や行政書士など各種分野の専門家たる資格を活用して業務を行っております。また、依頼者の方とのコミュニケーションを重視して業務を遂行しています。
一般的に、税理士への法人に関する依頼となると、長い付き合いとなることも多く、初めてのご相談やご依頼には不安も大きいと思われますが、どうぞ安心してご相談・ご依頼頂ければと思っています。
申告や記帳代行など、法人の税務に関するご依頼はぜひ当事務所にお任せ下さい。
業務のご依頼やご相談は、下記お問い合わせフォームからお待ちしております。
お問合せをお待ちしています。
事務所代表プロフィール
氏名：木村 成（きむら じょう）
保有資格：
・税理士
・行政書士（行政手続、法律書類作成の国家資格者）
・中小企業診断士（経営コンサルタントの国家資格者）
・１級ファイナンシャル・プランニング技能士（ＦＰ１級）
・気象予報士
業務内容：
東京都銀座にて、中小企業・小規模事業者の方の支援を業務として行っております。税理士としては法人や個人の申告代理、相続関連業務など、行政書士としては告訴状作成、会社設立に係る定款作成認証や営業許認可申請の代理など、中小企業診断士としては経営コンサルティングを中心に活動しております。税理士・行政書士・中小企業診断士の３つの資格を活用して、税務面・法務面・経営面の３つの視点から、依頼者の方の支援を行っております。
誠心誠意、迅速かつ丁寧な対応をモットーに活動しております。
皆様のご相談、ご依頼をお待ちしております。
